Уважаемые читатели блога, продолжая тему оценки земли, не могу удержаться, чтобы не донести Вам информацию, о существующих обременениях и ограничениях, которые могут, как влиять так и не влиять на рыночную стоимость земли. Сразу хочу предупредить, не спешите думать, что то, что Вы сейчас прочтете, Вам не пригодится. Поверьте, это не так. Если даже Вас сейчас не интересует оценка земли или земельного участка, то для общего развития, я думаю, будет познавательно.Итак, учитывая то, что речь пойдет об оценке земли в основном в городе, можно выделить целую массу обременений. Что вообще собою представляют они? Объясняю, обременения и ограничения по понятию это одно и то же, а означают то, что существует наличие условий и запретов, устанавливаемых законом, защищающих собственника при осуществлении своих прав на определённый вид недвижимости. Например, это может быть: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, сервитут и другое. Не пугайтесь, для кое-кого возможно, не известных слов, в процессе чтения этой статьи Вы все поймете.
Теперь, немного разобравшись, посмотрим, как данные обременения могут влиять или не влиять на рыночную стоимость земельного участка.
Начнем с ипотеки
Ипотека регулируется статьёй 1.100 ФЗ «Об ипотеке, залоге недвижимости». В данном случае, мы можем сказать, что ипотека не будет влиять на рыночную стоимость земли, т.к. при ее реализации всегда будут рыночные условия. В случае, например, если Вы оцениваете земельный участок, находящийся в залоге в банке в рамках договора ипотечного кредитования, банк в результате будет реализовывать данный участок всё равно на рыночных условиях. И это ограничение в данный момент не влияет на стоимость.
Доверительное управление земельными участками
Это ограничение у нас регулируется статьёй 10.17 ГК РФ. Согласно ей, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершить в отношении этого объекта, согласно договора доверительного управления, любые юридические действия, что не противоречат интересам выгодоприобретателя. Таким образом, такое обременение тоже не оказывает влияния на рыночную стоимость, т.к. все делается в благих, так сказать, намерениях выгодоприобретателя.
В качестве обременения может быть указана рента
Это статья 586 ГК РФ. Рента – это цена, уплачиваемая за использование земель и также других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Рента может влиять на рыночную стоимость в зависимости уже от целей оценки.
Аресты и запреты на заключение сделок
Для тех, кто работал с судебными исполнителями, он может сказать, что не влияет этот фактор на рыночную стоимость, что по законодательству ответчик должен определить именно рыночную стоимость. Однако, фактор наличия ареста, может негативно действовать на покупателя данного земельного участка. Люди у нас, к сожалению, суеверные и есть факт, что на участок наложен арест, что должник с этим участком будет расставаться, скажем, так, не с удовольствием. Данный фактор не должен оказывать влияния, но такое влияние он, к сожалению, оказывает. Вы оцениваете рыночную стоимость данного земельного участка, земельный участок выставляется на торги, судебные исполнители земельный участок реализовать не могут, и идёт снижение, по-моему, на 15% от стоимости, т.е. уже получается не рыночная стоимость. Ну, скажем так, это спорный вопрос. Сначала это какие-то могут быть несовершенства нашего законодательства, здесь нужно быть очень осторожным.
Сервитут
Это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим имуществом, которое имеет собственник или пользователь земли. Может быть установлен, как договором, так и судебным решением.
Сервитуты могут быть разные. Это, как например, организация прохода к чужому участку, также сервитутом могут выступать, например, строительство автомобильной дороги. Нужно смотреть уже по обстоятельствам, в зависимости от объекта оценки, потому что, например, такой сервитут, как строительство автомобильной дороги заставляет собственника земельного участка ограничено пользоваться своим земельным участком. Т.е. по сути, на этом земельном участке он не имеет права сделать ничего. Он должен предоставить проход к этому участку для его обслуживания, т.е. по его участку будет проходить дорога. Соответственно он там уже ничего не построит, да и сам он уже ходить там вряд ли сможет. Возможно, правильным решением в
такой ситуации будет исключить из площади оцениваемого объекта площадь, приходящуюся под сервитут. Ну, опять же, в каждом конкретном случае нужно находить решение.
Это когда есть наличие охранных зон (статья 56 Земельного Кодекса РФ). В случае, если обременение, наложенное на участок ограничивает использование участка или его части по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. О чем здесь идёт речь? Если, к примеру, в Вашем кадастровом паспорте будет написано, что имеется охранная зона ручья, то Вы можете посмотреть в Водном кодексе, где написано, что у Вас есть ограничение даже не по использованию. Т.е. у Вас нет ограничений по строительству объектов на этом земельном участке и в частности на этой территории, но всё, что вы построите должно быть обеспечено соответствующей системой очистки, дабы не было вреда, и этим не загрязнять окружающую среду. Т.е. законодательство Вас в этом случае не ограничивает в планах на строительство, занятия этого земельного участка какими-то объектами. Главное, чтобы Вы соблюдали режим хозяйственного использования территории.
Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!
- Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
На земельный участок
- Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
- Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.
На здание/помещение
- Свидетельство о государственной регистрации права.
- Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
- Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.
Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.
Остались вопросы? Свяжитесь с нами!
Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?
При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:
- доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
- степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
- интенсивность использования объекта с сервитутом;
- степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
- расходы на содержание объекта;
- дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
- рыночная стоимость земельного участка;
- размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.
Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.
В пункте 15 Федерачьного стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.
При земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий.
Рыночная оценка земельных участков
Документы, необходимые для земельных участков:
1. Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.
Оценка земельного участка с обременениями
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости4.3. Обременения и сервитуты земельного участка.
Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).
При экономической земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.
Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?
Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.
Хотелось бы как-то обосновать.
По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)
Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т.
Оценка сервитута (обременения)
Сервитут — от латинского servitus, servitutis. что переводится как «подчинённое положение». Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 274 определяет понятие земельного сервитута, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В той же статье ГК РФ записано, что владелец земельного участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком, то есть сервитут.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет все права на участок.
Оценка недвижимости с обременением
Оценка имущества для посольства при получении визы
Рыночная имущества при разделе собственности
Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке
Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже
Оценка муниципального и государственного имущества
Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве
страховой стоимости имущества для целей страхования
Независимая недвижимости в Москве и Московской области
Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн
Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования
стоимости недвижимости на примерах
зданий офисного и административного назначения
Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости
Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете
коммерческой недвижимости
Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения
Оценка стоимости незавершенного строительства
недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров
Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области
стоимости доли в квартире
Определение размера дисконта при оценке доли в квартире
Как оценить квартиру самостоятельно
Оценка земли в Москве и Подмосковье
Особенности оценки земельного участка в Москве
Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения
Наилучшее использование земли
Факторы ценообразования в оценке стоимости земли
права аренды земельного участка
Оценка арендной платы.
Иногда законы или договора накладывают на имущество определенные ограничения, которые называются обременением. В связи с возникновением обременения пользование, владение и распоряжение имуществом может ограничиваться как незначительно, так и очень существенно.
При оценивании объекта недвижимости учитывается его правовой статус. Это означает, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из имеющихся на него прав юридических или физических лиц.
Стоимость услуг по оценке недвижимости с обременением
| Объект оценки | Единица измерения | Ориентировочная стоимость, руб. |
| 1 объект | 5 000 |
| 1 объект | 15 000 |
| Здания и помещения: | ||
| 1 объект | 37 500 |
| 1 объект | 45 000 |
| 1 объект | 75 000 |
| 1 объект | 105 000 |
| 1 объект | от 110 000 |
| 1 объект | |
| Земельные участки: | ||
| 1 объект | 15 000 |
| 1 объект | 30 000 |
| 1 объект | 60 000 |
| 1 объект | 75 000 |
| 1 объект | от 80 000 |
| 1 объект | от 7 000 (минимальная стоимость за Отчет) |
Понятие «обременения»
Наиболее простой в оценочной практике случай — это когда право собственности на объект недвижимости принадлежит только одному лицу. В этом случае стоимость права собственности полностью идентична рыночной стоимости имущества.
Однако случаются ситуации, когда на один объект присутствуют права сразу нескольких лиц (основного собственника и третьих лиц). В таком случае стоимость права собственности на недвижимость определяется с учетом имеющихся еще прав. Такие права третьих лиц и получили название «обременение».
Оценка недвижимости с обременением является особой процедурой. Ведь в этом случае необходимо оценить, насколько стоимость объекта будет снижена вследствие ограничения его использования из-за имеющихся обременений (отягощений).
Виды обременений и их возникновение
Из всех возможных видов обременений стоит рассмотреть наиболее распространенные из них:
- залог;
- сервитут;
- аренда.
Обременение залогом возникает в том случае, если недвижимость выступает обеспечением при получении кредита. В этом случае нужно учитывать права кредитора на этот объект, которые он может потребовать удовлетворить в законном порядке.
Обременение сервитутом возникает при предоставлении третьим лицам права частично использовать недвижимость (преимущественно это относится к земельным участкам). К примеру, обладатель сервитута может иметь право проезжать по определенному участку, чтобы попасть на нужный ему объект.
Обременение арендой возникает тогда, когда имущество арендуется третьим лицом, что дает ему право владеть и пользоваться недвижимостью в течение оговоренного срока.
Виды сервитутов
Сервитуты разделяются на частные и публичные. Частный сервитут возникает при заключении договора между двумя лицами: одно владеет земельным участком, другое нуждается в его частичном использовании.
Действующее российское законодательство требует обязательной регистрации частного сервитута. Если у собственника участка есть договор и документ о регистрации сервитута, то он может по своему желанию расторгнуть договор. В случае, если между сторонами договора возникла конфликтная ситуация, которую они не могут разрешить самостоятельно, потребуется независимая оценка сервитута. А такие конфликты возникают достаточно часто.
Несмотря на возможность оценки, сервитут не может быть продан, передан в аренду или в виде залога. Владелец недвижимости, заключая сделку, касающуюся этого имущества, обязан уведомить другую сторону о наличии сервитута. Если это не будет сделано, договор может быть признан недействительным, а лицо, умолчавшее о сервитуте, обязано будет возместить ущерб.
Отличие публичного сервитута заключается в том, что по нему решение принимается после публичного обсуждения либо с учетом нормативных актов, которые приняты различными органами власти.
Другой ключевой особенностью публичного сервитута является то, что он устанавливается в интересах всего государства, отдельного региона, местных органов власти или жителей определенной территории. В то же время, согласно Земельному Кодексу, обременение публичным сервитутом для собственника недвижимости должно быть минимальным.
Если все же невозможно добиться минимального обременения для владельца недвижимости, законодательство требует установить плату в качестве компенсации за причиненный ущерб. Чтобы определить размер компенсации, требуется оценить стоимость сервитута с привлечением независимого эксперта.
В исключительных случаях установленный сервитут приводит к тому, что владелец или арендатор вообще не может использовать земельный участок в собственных интересах. Российское законодательство дает право такому лицу потребовать, чтобы орган власти, установивший сервитут, выкупил этот участок полностью либо же в полной мере возместил понесенный ущерб. Отменить публичный сервитут можно только по соответствующему решению органа власти.
